Главная страница
Контакты






Мой КП. Курсовая работа по дисциплине Управление имуществом тема Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества (вариант 24)


Скачать 3.75 Mb.
НазваниеКурсовая работа по дисциплине Управление имуществом тема Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества (вариант 24)
АнкорМой КП.docx
Дата08.07.2018
Размер3.75 Mb.
Формат файлаdocx
Имя файлаМой КП.docx
ТипКурсовая
#15405
страница1 из 6

Подборка по базе: Практическая работа вклад рассчет.doc, Макроэкономические проблемы в трудах Нобелевских лауреатов макро, Лабораторная работа №06.pdf, Лабораторная работа № 10 Элементы управления. Часть 1.pdf, Лабораторная работа № 9 Настройка форм.pdf, Практическая работа №1.docx, 2 Лабораторная работа «Характеристики CD-ROM».docx, Вопросы к экзамену по дисциплине Экономическая теория.docx, Контрольная работа, вариант 1.doc, Курсовая работа ah64.docx.
  1   2   3   4   5   6

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

___________________


Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра Экономики и управления в строительстве

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Управление имуществом»


тема «Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества»

(ВАРИАНТ №24)

Выполнил:

cтудент ЭУМС V-3

Пешков С.А.


Проверил:

доцент, к.э.н. Полити В.В.

Москва 2011г

Структура курсовой работы

  1. Введение.

  2. Исходные данные. Адрес местоположения объекта.

  3. Исследование сегментов рынка недвижимости и конкуренции.

    1. Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговой недвижимости и жилья.

    2. Анализ конкурентной среды по выбранным сегментам недвижимости.

  4. Оценка места расположения реального объекта.

    1. Описание основных характеристик участка застройки.

    2. Оценка основных факторов местоположения участка застройки.

    3. SWOT-анализ по сравниваемым проектам.

  5. Финансовый план проектного решения по развитию объекта недвижимости.

    1. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му вариант – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»

    2. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му вариант – Проект «Коммерческо-жилое здание»

    3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му вариант – Проект «Офисно-коммерческое здание»

    4. Вывод по экономическому анализу проектов

  6. Выводы и предложения по развитию объекта имущественного управления.

  7. Библиографический список.


1. Введение.

Наряду с природными ресурсами, трудом и капиталом земля составляет четвертый основной фактор производства. Само наличие земной поверхности есть условие для любой жизни. Производство всегда располагалось на конкретном участке земли. Рыбная ловля, охота, земледелие и торговля, а также получение энергии и чистой воды – все это предполагает использование возможности земли и вообще конкретного места в частности. Рост населения всегда вызывал необходимость вводить какие-то правила землепользования – необходимо было определить, кому принадлежит тот или иной участок (леса и поля) и где проходят его границы.

В условиях городской жизни еще в ранние времена потребовалось определять участки для размещения одноэтажных жилых зданий и их подсобных строений и многоэтажных зданий и сооружений (строений, связанных с работой, таких, как заводы). Постепенно сформировалось понятие объекта недвижимости как незастроенного или застроенного участка земли, а также правила рынка недвижимости и сделок с ней.

Актуальность же темы заключается в том, что недвижимое имущество играет далеко не последнюю роль в жизни современного общества (да и не только современного, особенности этого вида имущества выделялись в древнем Риме). Поэтому то и необходимо совершенно чётко знать, что такое недвижимость и какая ситуация на рынке жилья в Москве.

Под недвижимостью понимается официально зарегистрированная, точно ограниченная и отмеченная часть земной поверхности с возможно имеющимися и прочно связанными с ней зданиями и сооружениями.

Объект недвижимости - объект, который связан с землей так, что его перемещение без соразмерного ущерба его назначению невозможно.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Одной из современных форм бизнеса, связанных с недвижимостью, яляется девелопмент в инвестиционно-строительной сфере. Девелопмент – это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. То есть цель девелопмента – не просто создание или реконструкция недвижимости, а получение дохода за счет этих коммерческих объектов. Суть девелопмента — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

  • выбор экономически эффективного девелоперского проекта;

  • получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;

  • определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;

  • поиск и привлечение инвесторов;

  • отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

  •  реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.

Реализация девелоперского проекта - технически сложный процесс, который не может обойтись без проведения изыскательских, проектных работ, использования многообразной техники и технологий, значительных масс людей. Все это предопределяет необходимость привлечения к реализации разнообразных специализированных организаций на разных этапах реализации каждого инвестиционно-строительного проекта.

Девелопмент недвижимости - это разносторонний бизнес, охватывающий различные виды деятельности. Реализация такого инвестиционно-строительного проекта предполагает, что деятельность девелопера проходит следующие этапы:

  1. Маркетинговый анализ

  2. Создание бизнес концепции проекта

  3. Бизнес-планирование проекта

  4. Подготовка инвестиционного анализа проекта

  5. Проектирование и подготовка разрешительное документации

  6. Строительство объекта

  7. Продвижение и управление проектом или продажа

В настоящее время инвестиционный бизнес-проект в сфере недвижимости представляет собой довольно привлекательный способ вложения капитала для многих крупных финансовых организаций. Сроки окупаемости успешных проектов девелопмента, связанных со строительством новых объектов недвижимости, в зависимости от характера объекта составляют, как правило, шесть и более лет. Реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта. Хотелось бы отметить, что реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения, развитие недвижимости ведет к качественному позитивному изменению не только самих объектов, но и их окружения.

Главная цель данной курсовой — закрепление теоретических знаний по управлению имуществом, а также приобретение практических навыков оценки проектных решений по эффективному использованию коммерческих объектов. В курсовой работе требуется оценить проектное решение по развитию объекта недвижимого имущества, связанное с выбором наиболее эффективного варианта функционального использования. Для этого проводится исследование различных сегментов рынка недвижимости, рассчитываются доходы от аренды и последующей продажи и расходы на эксплуатацию объекта, оцениваются предпринимательские риски, возникающие при принятии конкретных проектных решений и рассчитывается экономический эффект.

2. Исходные данные. Адрес местоположения объекта.
На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта.

Проект 1. Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»

Проект 2. Проект планировки «Комбинированное коммерческо-жилое здание»

Проект 3. Проект планировки «Офисно-коммерческое здание»

Задачей является оценка экономической эффективности вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, затрат на реконструкцию и переоборудование

Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с 2013 г. В конце 2017 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается оставшийся долг по займу.

В соответствии с вариантом №24, местоположение объекта: Ленинский проспект, район Проспект Вернадского, владение 122. Район Проспект Вернадского входит в состав Западного административного округа г. Москвы.
Исходные данные по вариантам проектных решений:


Вариант 1

Коммерческие помещения

379

3%

Мест для автомобилей

68

Офисные помещения

-

-

Высота квартиры

3,5

Жилые помещения

8836

70%

Высота коммерческих помещений

3,8

Технические помещения, кладовые

1262

10%

Площадь этажа

12 623

Парковочный холл

2146

17%

Объем

44 294

Итого площадей

12 623

100%

Основной объем здания составляют блокированные квартиры: у каждой квартиры имеется вход, как со двора, так и из парковочного холла



Вариант 2

Коммерческие помещения

1893

15%

Мест для автомобилей

25

Офисные помещения

-

-

Высота квартиры

3,3

Жилые помещения

8836

70%

Высота коммерческих помещений

4,5

Технические помещения, кладовые

1262

10%

Площадь этажа

12 623

Парковочный холл

632

5%

Объем

43 927

Итого площадей

12 623

100%

Квартиры имеют отдельные входы либо с двора, либо с лестничной клетки.



Вариант 3

Коммерческие помещения

3156

25%

Мест для автомобилей

155

Офисные помещения


5807

46%

Высота квартиры

3,4

Жилые помещения

-

-

Высота коммерческих помещений

3,9

Технические помещения, кладовые

1767

14%

Площадь этажа

12 700

Парковочный холл

1893

15%

Объем

47 400

Итого площадей

12 623

100%

Здание содержит офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи.


Основные экономические показатели проектных решений




Показатель

Проект 1

Проект 2

Проект 3

1

Величина арендной платы за земельный участок, у.д.е. в год

46530

46530

63450

2

Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией, тыс. у.д.е.

10560

3

Инвестиционные затраты на реконструкцию, тыс. у.д.е.

9834

14751

18684

4

Стоимость привлечения заемного капитала

25%

5

Бухгалтерская и рыночная стоимость объекта после проведения реконструкции

Расчет. = п.2+п.3.

6

Годовая норма амортизационных отчислений

3%

7

Способ начисления амортизации

Равномерный способ


Исходные данные о финансировании




Показатель

Проект 1

Проект 2

Проект 3

1

Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах

44

56

38

2

Период выплаты привлеченного капитала




10 лет

3

Способ погашения долга




Равными платежами по 10% с первым платежом

4

Ставка налога на прибыль




20%

Исходные данные о рыночной ситуации



Показатель

2012

2013

2014

2015

2016

2017

1

Прогнозные изменения затрат по текущему обслуживанию и ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам, %

-

5

4

6

8

8

2

Прогнозные изменения стоимости недвижимого имущества по годам, %

-

-5

-5

7

9

12

3

Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам, %

-

-23

7

8

8

12

4

Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам, %

-

65

70

75

89

98

5

Степень занятости арендаторами офисных помещений по годам, %

-

80

80

85

90

95

6

Степень занятости арендаторами коммерческих помещений по годам, %

-

80

83

86

89

92

7

Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам, %

-

90

90

95

95

95



Данные по стоимости аренды за базовый год (у.д.е./м2) без учета НДС и операционных расходов

1

Уровень арендной платы по жилой недвижимости бизнес-класса

450

2

Уровень арендной платы по коммерческим помещениям

960

3

Уровень арендной платы по офисным помещениям класса В+

810

4

Уровень арендной платы по парковочным местам

1700




Стоимость текущего обслуживания и отчислений на текущий ремонт, у.д.е./м2

1

Жилые помещения бизнес класса

43,0

2

Офисно-коммерческие помещения

90,5




Данные по среднерыночной цене продажи недвижимого имущества, у.д.е./м2

1

Жилые помещения бизнес-класса

5835

2

Коммерческие помещения

7120

3

Офисные помещения класса В+

5820

4

Парковочные места, (у.д.е./машино-место)

39470


3.Исследование сегментов рынка недвижимости и конкуренции
3.1.Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговых помещений и жилья.

Рассмотрим основные тенденции, которые сложились на московском рынке аренды коммерческой недвижимости к концу III квартала 2011 года. К ним можно отнести:

  • В центре города увеличилось количество пустующих помещений формата стрит-ритейл. Это связано с разрывом в уровне завышенных ожиданий собственников помещений и возможностей арендаторов. Арендаторы либо изначально отказываются от аренды переоцененных помещений, либо съезжают до истечения срока аренды из-за низкой экономической эффективности работы магазина. Можно ожидать коррекции ставок аренды по объектам с большим сроком экспозиции, в том числе из-за неадекватной текущему спросу арендной политики;

  • Интерес ритейлеров сместился от стратегии активного развития и количественного роста к прагматичному зарабатыванию денег с каждой розничной точки. Это особенно актуально для сетевых операторов, имеющих более 10 магазинов. Уровень требований розничных операторов к помещениям повысился по сравнению с докризисным периодом 2008-2009 года. С конца лета 2011 года он продолжает повышаться в связи с нестабильностью финансовых рынков. Многие операторы вырабатывают более консервативную стратегию: отказываются от нерентабельных точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат на 2012 год;

  • Время затрат на имидж у ритейлеров прошло. Многие операторы, ранее занимавшие помещения премиального сегмента на ключевых торговых коридорах Москвы, сворачивают «имиджевые» точки и уходят в торговые центры либо в сегмент стрит-ритейл в спальниках;

  • Планы по расширению территории Москвы в перспективе ближайших 2-3 лет вряд ли окажут существенное влияние на рынок торговой недвижимости города в старых границах. Однако цены на объекты коммерческой недвижимости в удобных торговых зонах Подмосковья могут начать расти в связи с растущими ожиданиями собственников недвижимости и существующим спросом. Тем временем, отсутствие транспортной инфраструктуры будет сдерживать развитие этих территорий, в т.ч. и торговой недвижимости.

  • Из-за кризиса 2008 г. и новой градостроительной политики столичного правительства в столице отмечен рекордно низкий объем ввода в эксплуатацию торговых площадей. У девелоперов, начавших строительство объектов до кризиса и закончивших их в конце 2010, количество строящихся объектов осталось мало. А по тем объектам, которые продолжают находиться в стадии строительства, из-за сложностей в финансировании сроки неоднократно переносятся. В итоге уровень вакантных площадей в успешных торговых центрах приближается к нулю, в других торговых объектах продолжает стремительно снижаться. Как результат, ставки аренды на качественные торговые площади плавно поднимаются». 




Далее рассмотрим тенденции, сложившиеся на московском рынке офисной недвижимости:

  • Дефицит предложения качественных офисных площадей ощущается все заметнее. Объемы нового строительства качественных офисов остаются невысоки, и в ближайшей перспективе проблема дефицита предложения в сегменте новых офисов может обостриться. Доля вакантных площадей в целом по рынку в 3 квартале продолжила плавно сокращаться, достигнув отметки 13%. 

  • Отмеченная в конце 1 полугодия тенденция, касающаяся перепрофилирования назначения своих объектов компаниями, специализирующимися в области коммерческой недвижимости, находит все больше примеров, подтверждающих подобные намерения. Так, компания «ЭКООФИС» намеревается построить жильё на месте бизнес-парков. В планах компании возвести около 1 млн. кв.м площадей. Первым проектом редевелопмента станет бизнес-парк «Дербеневский» (24 000 кв. м), на месте которого через несколько лет планируется построить жилой квартал бизнес-класса площадью 150 000 кв. м. В перспективе «Экоофис» рассчитывает застроить жилыми домами и другие своих площадки — на Дербеневской и Полярной улицах, Открытом шоссе. Общая площадь строительства на этих участках составит около 800 000 кв. м. 

  • Довольно низкие темпы роста, ограничения на строительство новых площадей в центре города и пересмотр инвестиционных контрактов не позволяют ожидать появление большого количества новых объектов.



Теперь о тенденциях рынка аренды жилья в Москве. Во-первых, перестали обращаться к агентам собственники квартир. То есть объявлений по аренде квартиры напрямую от собственника, по сути, становится больше. Вообще говоря, необходимости в услугах таких агентств при найме жилья действительно нет: договор аренды, как мы уже неоднократно писали, можно составить, заполнить и подписать самостоятельно; чтобы продлевать его, брать расписки и проч., тоже не нужна ничья помощь. Одним словом, работа большинства агентств (увы, и большинства частных риэлторов тоже), специализирующихся на аренде, сводится к тому, что можно сделать и без их участия. А вот платить за это приходится до 100% месячной арендной ставки.

Более здоровая и, скорее всего, долгосрочная тенденция — закрытие «арендных» агентств. К этой тенденции примыкает еще одна: получает распространение практика коммерческого найма жилья напрямую от застройщика. Развивать направление доходного жилья для своих сотрудников всерьез собрались ММДЦ «Москва-Сити» и еще несколько московских предприятий. В качестве еще одной важной тенденции стоит отметить курс на строительство доходных домов. Именно этот институт, судя по всему, видится государству решением проблемы доступного жилья.


  1   2   3   4   5   6